Вопрос о внедрении КРТ в Новосибирске давно волнует архитектурное и строительное сообщество. Но как на самом деле внедряется механизм КРТ в городскую среду? Как им пользоваться и почему одних квадратных метров недостаточно? На эти и другие вопросы ответило Новосибирское отделение Союза архитекторов России. Ниже приведена информация из статьи «Архитектура КРТ: как не потерять город».
В Новосибирске с 2025 года все проекты строительства многоквартирных домов реализуются через взаимные обязательства застройщика и муниципалитета в формате договоров КРТ. По букве закона это означает, что любой новый МКД — уже не просто «дом на участке», а элемент договорной системы, где фиксируется нагрузка на инфраструктуру, обязательства по социальной и транспортной обеспеченности и условия встраивания дома в городскую ткань.
На практике это не только перезагрузка крупных территорий частного сектора или промзон. По последним данным, в Новосибирске договоры КРТ с площадью земельных участков от 0,35 до 2 гектаров составляют 22 договора — 51% от их общего количества. КРТ фактически превратился в базовый инструмент для переосмысления именно «локальной» застройки, а не только больших территорий.
Какие же цели преследует КРТ на уровне законодательства?
«Статья 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации, закрепляет пять целей КРТ:
1. Обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путём повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства.
2. Обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами.
3. Создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур.
4. Повышение эффективности использования территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда.
5. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий».
Из пяти целей КРТ, закреплённых в статье 64 ГрК РФ, в Новосибирске наиболее полно реализуется лишь одна — обеспечение достижения показателей жилищного строительства. Остальные цели реализуются в ограниченном объёме, что и вызывает вопросы к содержательной части договоров КРТ. Решение о КРТ должно оцениваться через соответствие всем пяти целям, предусмотренным федеральным законодательством, а не какой либо одной.
Предложения от профессионального сообщества архитекторов
С учётом новых требований федерального законодательства и практики города Новосибирска необходимо усилить содержательную часть договоров КРТ и закрепить в договорной практике следующие обязательные элементы:
1. Мастер-план территории. Обязательная разработка мастер-плана территории КРТ, включающего функциональное зонирование, параметры застройки (этажность, плотность), этапность реализации и увязку с окружением.
2. Социологические исследования и определение портрета жителя. Социологические исследования позволяют скорректировать технические требования к территории и типологии объектов, увидеть портрет реального человека, а не абстрактного покупателя. Является базовым инструментом финансово-экономического обоснования развития территории.
3. Расчёт нагрузки на улично-дорожную сеть. Анализ въездных и выездных потоков транспорта, влияния на улично-дорожную сеть города, потребности в дополнительных магистральных и локальных связях, парковочных местах.
4. Расчёт потребности в социальной инфраструктуре. Определение потребности в местах в школах и детских садах, объектах здравоохранения, культуры и других социальных объектах, с указанием способов её покрытия (новое строительство, модернизация существующих объектов, комбинированные решения).
5. Решения по благоустройству и общественным пространствам. Проработка системы озеленения, дворовых и квартальных пространств, пешеходных маршрутов, общественных зон, обеспечивающих комфортную среду как для жителей территории КРТ, так и для горожан в целом.
6. Формирование мест приложения труда. Включение в структуру проекта общественно-деловых, сервисных и иных функций, создающих рабочие места и снижающих маятниковую миграцию.
7. План реализации мастер-плана. Сводный план поэтапной реализации мастер-плана с указанием сроков, последовательности строительства жилых, социальных и инфраструктурных объектов, а также распределения обязательств между застройщиком и муниципалитетом.
8. Финансово-экономическое обоснование перед заключением договора КРТ для принятия верного функционального наполнения территории.
Все указанные блоки должны быть увязаны с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования и при необходимости фиксироваться региональными и местными нормативно-правовыми актами.
Роль градостроительного совета в системе КРТ
Необходимо усилить роль градостроительного совета в оценке параметров КРТ, поскольку именно на этой площадке возможно профессионально анализировать не только архитектурный облик отдельных объектов, но и совокупное влияние проектов на развитие городских территорий.
При рассмотрении значимых площадок КРТ градостроительный совет должен иметь возможность оценивать, соответствует ли проект не только частной инвестиционной логике, но и стратегическим интересам развития города, общественной значимости центральных территорий и задачам сохранения архитектурной идентичности Новосибирска.
В целях повышения качества проектных решений предлагаем рассматривать архитектурное конкурсное проектирование в качестве рекомендуемого инструмента для значимых площадок КРТ, в том числе площадью 0,35–2 га.
Предложения
– напомнить, что главной задачей инструмента КРТ является создание условий для человека и сбережение человеческого капитала;
– рассматривать КРТ как инструмент реализации градостроительной политики города в соответствии со всеми пятью целями, закреплёнными в статье 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
– развивать практику использования КРТ для участков всех размеров (от 0,35 до ..) при условии усиления требований к содержанию решений и договоров КРТ;
– не связывать регулирование застройки и применение КРТ исключительно с жёсткими минимальными порогами размеров земельных участков;
– закрепить на уровне региональной и муниципальной практики обязательность включения в договоры КРТ мастер-плана территории, инфраструктурных расчётов, решений по благоустройству, местам приложения труда, этапности реализации;
– предусмотреть обязательное рассмотрение значимых параметров КРТ на градостроительном совете с оценкой их влияния на городскую среду, архитектурный облик и развитие территорий, а для ключевых площадок — с представлением материалов в виде градостроительного макета или сопоставимой объёмнопространственной модели;
– установить требование о подготовке финансово-экономического обоснования до образования территории КРТ и до заключения договора КРТ;
– опираться при принятии решений о КРТ на мастер-планирование, расчётные модели инфраструктурной обеспеченности и архитектурные конкурсы, в полной мере учитывая последние изменения в федеральном законодательстве;
– применять к центральным и иным общественно значимым площадкам повышенные требования к качеству архитектурно-градостроительных решений, функциональному балансу и общественной значимости конечного результата.
Именно такая связка — законодательство, расчёты, архитектура и публичная аргументация — позволяет превратить КРТ из конфликта интересов в инструмент градостроительной политики сибирского мегаполиса, и самое главное - формирование созидательной среды для человека, ежедневно существующего в пространстве города.